- Jul 26 Thu 2012 21:37
12星座女最容易栽在哪種男人手裡---
- Apr 21 Sat 2012 08:04
[購屋指南] 聰明嫌貨三步驟 買到六折屋
[購屋指南] 聰明嫌貨三步驟 買到六折屋2008-09-15 商業周刊 第1086期嫌貨才是買貨人，但議價絕非只靠脣槍舌劍就可以。石自立因為嫌得夠專業，用九百萬買到一千五百萬元的房子。同樣挑到一間喜歡的房子，不懂得議價的人，就會被當作冤大頭；懂得議價，你買到的則是超值貨。「買房子，會議價、嫌貨的才是買家，」民國七十年即投入房地產投資，已有十五次購屋經驗的名利汽車銷售經理石自立指出，「但重點是，嫌要嫌得專業！」石自立曾買過一間中古屋，屋主依照附近的預售屋行情，開價新台幣一千五百萬元，但最終，石自立是以九百萬元成交，打了整整六折。在他的經驗中，每次買屋至少都能照屋主開價打個八折買進。石自立認為，議價這件事，絕非只是坐在屋主客廳脣槍舌劍而已，是必須有步驟、做功課的。根據他的經驗，議價有很多小竅門，掌握這些小竅門，在空頭市場中，售屋網甚至能以六折的價格購入房屋。議價的第一個步驟是，找出欲購買房屋的議價區間帶；區間帶的兩端，就是一般常說的天花板價格與地板價格。 步驟一：上網查身家，找議價區間帶 利用公設資料，抓出「天花板價格」石自立指出，「議價的前提是，你有意願得到這項產品，」也因此，找出議價區間帶，可避免漫天喊價，壞了雙方的買賣意願。如何找出議價區間帶？其實只要一台能上網的電腦就行了。石自立指出，在Google搜尋引擎鍵入「地政資訊網」，進入該網站後，輸入你中意房屋的門牌號碼，就可以調出房子的地籍謄本，一覽過往的交易紀錄。當中，「公設」與「他項權利」兩項，就是找出天花板價格與地板價格的關鍵。一般而言，屋主多半會依照目前當地的最高行情，即預售屋的價格來開價。這指的是，一間權狀五十坪的房子，若該區域預售屋的行情價為每坪四十萬元，屋主一開口多半禮服是兩千萬元。不過，「一般而言，成屋公設部分的房價，只有預售屋行情的一半價格，」石自立指出，這時，地籍謄本中顯示公設比的「公設」資料，就能派上用場了。石自立舉例，一間權狀五十坪的房子，屋齡若在十年以內，通常公設比約三成（編按：即實坪三十五坪，公設十五坪）。因此，若該區域預售屋的行情價為每坪四十萬元，則這間房子的合理價格最高也只有一千七百萬元（編按：以實坪三十五坪乘上四十萬元，再加上公設十五坪乘上二十萬元）。這個數字就是這間房子的天花板價格，「套個最簡單的公式，將屋主的開價打個八五折，通常就能抓出天花板價格了，」石自立指出。不過，天花板價格只是這間房子的最高合理價格，接著，更重要的是，要能找出地板價格。地籍謄本中的「他項權利」，就是揭開真相的那把鑰匙了。 研判屋主脫手壓力，推算「地板價格」石自立打開電子化的永慶房屋地籍謄本，螢幕上，密密麻麻的資料裡，他指著「他項權利」這個欄位強調，「議價前一定要先了解。」從中可判斷兩件事情：第一，屋主是否為投資客；第二，對方是否有財務的急迫性。石自立指出，假如屋主的居住時間很短，才剛辦貸款沒兩年就急著脫手，十之八九是投資客；若是貸款成數又達九成，代表這個投資客有急於脫手兌現的壓力，「你心裡就能有個底，是可以好好殺（價）他的時候了。」最重要的是，能從中推算出投資客購買房子的成本，這就是議價區間帶的地板價格。石自立指出，為求成交，出價一定要獲得對方認同，此時計算賣方成本就為必要。他舉例，假如對方貸款金額為九百萬元，以貸款九成估算的話，表示投資成本為一千萬元，若獅子大開口一千五百萬元，很明顯的，中間五百萬元的差額，就是對方要的最高利潤。倘若當時還在多頭市場，或市場情形不甚明朗時，「你一結婚出口就喊九百萬，你想對方願意認賠殺出的機率有多大？」石自立指出，一千萬元再加個幾十萬元的裝潢費用，可能就是這間房子的地板價格。算出議價區間帶後，下一步，就是要盡可能讓最終的成交價貼近地板價格。此時，就進入議價的第二個步驟：挑出對方房屋的缺點。步驟二：巡視周邊環境，多收集缺點 可到水電行、菜市場及公園聽耳語 「買屋一定要親自到現場，特別是成屋，」石自立指出。買方要發揮偵探精神，多聽、多看、多問，比如花一天時間逛逛住屋附近，觀察周邊環境，即使不看地籍謄本，光從房屋外牆的建材，也可以推算出屋齡。「外牆貼著顏色髒髒舊舊、長方形的二丁掛磁磚，大概是二、三十年前的屋子；貼小口磚的屋齡大概有十年；如果是貼大理石片，屋齡可能不到十年。」石自立說，二十年以上的屋齡，若配合周遭環境，可用來當議價籌碼的元素，可從七折價開始殺買屋起。元素，該從何找起？比如門口有電線杆或變壓器，可以用安全性當理由；附近有高壓電塔，配合媒體新聞的報導，可以用健康因素當議價籌碼；假如隔壁有廟宇，可以用宗教信仰，或者社區的安寧為由議價；如果旁邊剛好坐落著焚化爐，空氣可能會有落塵；傳統菜市場距離住屋太近，可能會有魚腥味或叫賣聲。買方可以肉眼觀察屋外狀況；至於屋內，則要多問。石自立認為，要買房屋，免不了勤跑幾趟，特別是附近的水電行、老商號，或是家庭主婦閒嗑牙的中庭、公園和菜市場。水電行是除了屋主之外，最了解屋內管線、格局的專家，「哪裡漏水他都知道。」 「可能的話，了解屋主的背景和賣房子的原因，」石自立表示，特別是屋主有資金困難，買方多拿點現金，或證明自己的貸款資格，比較容易議到好價錢。 他曾經在永和看過一間房子，這間房子樓下有一間網咖，停放著許多機車，房屋買賣網咖的煙味會飄散到二樓；但是內部屋況良好，又緊鄰頂溪捷運站，交通十分便利。石自立花了幾天時間，和大廈管理員打交道，才知道屋主要搬到在淡水新買的房子，想盡快處理掉舊屋。屋主的背景，便成為石自立最後議價的臨門一腳。隔間、格局、風水都是議價籌碼分辨是投資客還是自住戶，可以研判對方缺錢的壓力有多大。如果賣方是投資客，「你走進房裡，就可能聞到新漆的油漆味，漂亮的新壁紙和磁磚，」石自立解釋，專業投資客一定會將房屋重新裝潢，掩蓋壁癌等房屋本身的缺失。相對的，如果賣方是一般想換屋的自住戶，就不會花費太多金錢重新裝潢，此時屋內可直接觀察的議價指標，包括壁癌、隔間、建材與格局。隔間和格局該怎麼做為議價籌碼？石自立以先前經驗為例，「我們一家只有四口，他們卻有六個人的隔間，我還要花錢打通；房屋的走道太深，光線不好，要增加採光；烤肉再加上門口正對人家屋角，風水部分就又打了折扣。」一旦找齊議價籌碼，就進入面對面的攻防實戰，這是議價的最後一關。步驟三：殺價時有人扮黑、白臉 「理想價格」和「賣方奇蒙子」都顧到「你開口殺價的第一個數字，便決定了這間房子的成交結果，」石自立指出。因此，別急著談價格，更應該有自信的扮演「嫌貨才是買貨人」角色。萬一賣方認為買方太挑剔，甚至在找麻煩怎麼辦？「個案好不代表環境佳，環境佳不代表個案好，挑剔的部分可以交給眷屬，出價者要扮白臉。」石自立認為，這是議價時的大原則，買方還是要兼顧「理想價格」和「賣方奇蒙子（感覺）」的微妙平衡。黑臉可以當著賣方的面，一一點出不滿意的地方；白臉要展現買賣誠意，安撫賣方情緒。石自立曾經買過一間成屋，依照附近的預售行情，成屋開價一千五百萬元。第一次到現場時，他依據天花板壁癌生長的程度辦公室出租、隔間過多等內部缺點，一一計算給屋主聽，總計要花上三百萬元的裝潢費用。當時他先將開價打八折，再扣除三百萬的裝潢費，首次出價九百萬元。「對方露出不可思議的表情，但是你不要怕，」石自立留下電話號碼，表示賣方若對這個價格滿意再談。接下來進入思考期，他找了理由主動打電話給賣方，表示自己的太太也想看看這間房子。第二次到現場，就由太太點出住屋外部的環境缺點。「這時候你要表示你的誠意，太太因為不滿意外部環境，還想再壓低五十萬元，但是你對這間房子本身還算滿意，也不想讓屋主難做。」若屋主的態度軟化，就是雙方亮出底牌的時候了。此時賣方出價九百五十萬元，已經接近他心目中的理想價格，石自立則從八百五十萬元慢慢往上加，最後果真以九百萬元成交。他再給對方幾萬元的利潤，就是一次雙方都滿意的交易。談判時絕不心軟，底價不輕易棄守石自立認東森房屋為，不論如何，一定要堅持自己計算出的合理價格，並且盡可能找出有利自己的議價籌碼，而且，議價時絕對不能心軟。根據他過去買賣房屋的經驗，內行的賣家會從每坪單價開始議起，就是吃定消費者對單價比較不敏感，或者，可能會採哀兵之計博取同情，「讓個一千元，四十坪就等於四萬元，都能買一台液晶電視和一部電冰箱了，」因此他提醒，特別是省吃儉用好不容易才存夠錢買屋的自住戶，實在不應輕易棄守。＊議價訣竅1.上地政事務所網站幫房子做身家調查2.勤跑住屋社區，閒嗑牙的時段，自然與主婦們攀談3.拉家人扮嫌貨黑臉，如果自己是出價者，則扮演安撫賣方情緒的白臉資料來源：http://www.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=34367&p=1
- Apr 21 Sat 2012 05:23
東京自由行=第一天=俯視東京夜景
- Apr 21 Sat 2012 02:43
[轉載] 由脖子看你一生貧窮與貴賤
[轉載] 由脖子看你一生貧窮與貴賤 脖子在中華傳統相學中稱之為“頸”或“項”，因為脖子古人認為有︰上接頭，下通身的特殊位置，有控制思想和行動的作用，因此對于脖子的重要性不容忽視，脖子在相學中的重要性也隨之突出起來。以下，我從脖子的幾個方面向大家介紹一下如何由脖子看出人生的富貴貧賤。 一︰脖子的寬厚︰ 所好房網謂脖子的寬厚，就是指脖子從正視看上去的粗細程度。在相學中推崇脖子應以豐圓堅實為佳，所謂“豐圓堅實”，是指脖子首先要飽滿圓潤，膚色以光潤亮澤為佳，此外，脖上的肉要有一種堅實的感覺。有這類脖子的朋友往往在財運上有不俗的表現，是不太費心勞累而收獲不錯的類型，家人的財運情況也會隨中有所增加，因此全家人在財力方面都有酒店打工不錯的表現，讓別人看上去是比較富裕祥和的家庭。 反之，如果脖子過細、過小並且有一些脖肉松弛的話，往往在工作中，想要取得成績要有一定的困難，此外，有這類脖子的朋友往往在生活中也容易出現怨天尤人和自暴自棄的不良消極情緒，對于個人的發展有一定的打擊，因此要多多積極一些，以樂觀的心態面對人生，方可有所轉變。租屋 二︰脖子的長短︰ 脖子的長短在相學中要“因人而議”，其標準主要是看個人的胖瘦情況，如果個人身材較胖，則脖子以短一些為佳，如果個人身材偏瘦，則脖子以偏長一些為佳，但不可過長。有以上特征的朋友往往在工作生活方面順心的事情很多，並且有機遇、貴人的到來而促進自身事業的發展，是穩中有升的類型，家庭溫馨和美租房子，在作出重大決定時更容易得到家人的支持和協助，因此在個人發展的過程中蒸蒸日上。 反之，如果胖人脖子偏長，瘦人脖子偏短，那麼這類朋友往往在工作生活中遇到的不如意、不順心的事情較多，並且還容易與他人間產生爭吵、矛盾等不利的事情，因此要格外注意，以防因這些而惹禍上身。除了這些評判標準之外，如果個人的脖子有過長的酒店經紀情況，看上去與身體比例極不協調，則這類的朋友往往嫉妒心較強，不利于與同事、朋友之間“打成一片”，因此要多調整心態可以化解人緣上的困境。 三、脖子的結喉︰ 結喉是指在脖子上是否有喉嚨凸出的現象，這一條判別對于男生來說更有實用價值。在相學中認為如果脖子上有結喉，尤其是結喉非常明顯的話是一個不利的情況，房屋買賣對于胖人來說，如果有結喉會更為不利，其不利主要表現在個人的發展時常常容易出現困阻和停滯的情況，遇到的煩心事可能較多，此外在財運方面和健康方面也略有欠佳，容易招致破財和疾病血光的到來，因此要小心提防，切不可忽視了這些。 反之，如果脖子上沒有結喉或者結喉微乎其微不明顯，那麼這類朋友往往在發展時較為平坦和順利，土地買賣即使偶遇困阻也可迎刃而解，因此在人生發展的過程中穩定、順利，在健康和財運上也有不錯的表現。 四、脖子的協調︰ 所謂脖子的協調，主要是指脖子與頭之間的比例協調情況，如果脖子與頭部之間的比例相應適當的話，往往這類朋友的運氣往往不錯，在工作事業中機遇和運氣往往決定了事業的發展，因此如果善于及時把握幾乎，花蓮民宿在事業上的表現非常良好，容易在自身的領域中創出一份驕人的成績，是大家學習和羨慕的對象。此外這類朋友在性格上而言比較穩定和冷靜，在一些突發情況時能夠理智處理問題而使得問題迎刃而解，因此有“拯救大局”的本事，是贏得他人信任的對象。 反之，如果脖子與頭部的比例失調，出現了明顯的頭大脖細小的情酒店打工況，往往在財運和健康方面容易出現一定的破損情況，在生活中容易有入不敷出的透支情況和身體疾病的困擾，因此在日常生活中要節儉一些，注意保蓄財力，在身體方面，要多注意身體健康，以防在身體上因小失大，而後悔莫及。
- Apr 20 Fri 2012 23:57
趣味短片──監獄兔(第16~20話)
- Apr 20 Fri 2012 19:29
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恩靜公開MV中的未公開照片T-ara恩靜有著演員韓孝珠感覺裝潢的MV未公開照片公開。恩靜在自己的twitter中寫道：“酒店工作Roly-Poly MV拍攝的日子。個人未公開照片。沒有MV中的好房網不良散漫，是舞臺上感覺的照片！7-80年代姐姐的感覺出酒店打工來了嗎？”同時一起公開了照片。恩靜穿著黃色皺邊的無澎湖民宿袖襯衣搭配紅色頭飾散發出了復古的氣息。嘴唇項鏈巧妙建築設計地和韓孝珠相像的樣子吸引了視線。網民們留言說“看起西服來像韓孝珠”，“完全沒有不良的感覺，像是沒有嚼口香面膜糖的pose”，“服裝是玩的姐姐，表情是模範生？”等等酒店經紀。T-ara以充滿復古風的歌曲“Roly-Poly”回歸，展開了租屋網活躍的活動。
- Apr 20 Fri 2012 16:47
2010 03 13 下雨掛打雷的"魔咒"
- Apr 20 Fri 2012 14:04
最新頂讓快報：士林夜市火鍋店頂讓
最新頂讓快報：士林夜市火鍋店頂讓士林夜市火鍋店頂讓小型辦公室http://www.ethi.com.tw/20110524A.htm行業類別：餐飲業 店名或物件名：士帛琉林夜市火鍋店頂讓 物件所在區域：台北市士林區 地址：台北市士林區大南路酒店兼職48號(1~4F)租金：32萬押金：100萬頂讓金額：面議(親來看店可議)店面坪數：婚禮佈置160坪本店生意好地點佳,是餐飲必爭的黃金好店,此區為士林夜市最精華區，商婚禮顧問家林立，上班族、住宅區、學區住戶人口均多，人潮多。本店在士林區知名士售屋網林夜市內、麥當勞商圈，劍潭捷運，士林捷運站，店內空間規劃十分流暢，裝訂做禮服潢典雅，設備又齊全，接手就可以經營，不需再花其他費用，歡迎參觀比較，房地產還可承接目前客源，非常划算。設備齊全完備…
- Apr 20 Fri 2012 10:44
頂讓漫畫店
- Apr 20 Fri 2012 07:35
2008 06 23 逛逛北海岸
2008 06 23 逛逛北海岸天丫...打賭輸了輸了50加崙的多多要喝掉50加崙的酒店兼職多多換算一下~1美制加崙=3.785公升50加崙=189.2公升,算189公升好了若以關鍵字排名美眉的50公升油箱計算相當於3.78個美眉的油箱這怎麼得了丫不敢再算下去,面膜要多少瓶多多才湊得出這個數字= = = = = = = = = = = = = = = = = = = =婚禮佈置心情悶悶的,也蠻無聊的下了班,便晃去北海岸地利之便,轉出公司就是二高嗯保濕面膜,北上,風景比較優萬里,北海岸,淡水,北投,加油,回家= = = = = = = = = = 酒店兼職= = = = = = = = = =這是測試的第3桶油了這桶油比較耗油出廠,油掉了快一景觀設計格,里程數48km到燈亮,跑337km~其實可以再跑個50沒問題這樣是測試幾公里室內設計了,我忘了要問馬力屋囉
